Подводные камни при покупке жилой недвижимости с целью перевода в нежилую

На свет иногда рождаются гении и вот тот, кто первый додумался выкупать квартиры на первых этажах и делать из них офисы, должно быть купается в бассейне из денег. Ну, по крайней мере было время, когда такой способ вложения в недвижимость приносил хорошие прибыли. Покупаешь никому не нужную квартиру на первом этаже, без ремонта, с видом из окна на дико растущую крапиву, идешь в администрацию, оформляешь некоторые документы и вуаля! Квартира становится нежилым помещением,  там оборудуется офис и сдается в аренду за приличное вознаграждение.

Подводные камни при покупки жилой недвижимости с целью перевода в нежилую

Бизнес план короче.  Но ничего не может длиться вечно. Вскоре собственники и сами научились делать из квартиры не квартиру и продавали свою убитую двушку за суммы в 4 и 5 раз превышающие стоимость таких же квартир на следующих этажах, даже если там ремонт.

Все научились ходить в администрацию и вопрос оформления документов решать в считанные дни. Дело было поставлено на поток и на первых этажах то и дело открывались офисы, банки, салоны красоты, парикмахерские, массажные салоны, а то и точки продаж пива. У соседей пивнушки появлялись проблемы, нежилая квартира становилась слишком посещаемой и посетители не всегда нравились жителям дома. Видимо это и стало основанием изменить правило, по которому помещение из квартиры можно прекратить в магазин или кабинет стоматолога.

Теперь для этого необходимо собрать подписи всех собственников жилья. Ну не совсем всех, конечно, хватит и 2/3. Много это или мало решайте сами. Но я недавно столкнулся с ситуацией, которая заставила меня по-другому взглянуть на вложение денег в жилую недвижимость  с целью перевода её в нежилую. Один из риэлторов рассказал мне такую историю. Представьте себе ситуацию, при которой вы покупаете сразу две квартиры на первом этаже. Цель покупки очевидна и хозяева квартир в курсе, поэтому цена выше, чем за такие же квартиры на 2 и последующих этажах. Но ведь вам нужно открыть здесь офис и он сгенерирует новых клиентов в ваш бизнес, а значит, вложения окупятся. Берете кредит, платите за обе 6 600 000 рублей, сдираете обои, выкидываете ванну, плитку со стен, убираете газовую плиту.

По новым правилам необходимо собрать подписи двух третьих собственников, и вы идете это делать. Только вы не учли, что в доме проживает высокопоставленный чиновник и ему не очень хочется, чтоб в доме был офис. Ведь это лишние люди у подъезда, заставленная автомобилями стоянка, шум. И он ничего вам не подписывает. А люди склонны подмазываться к высокопоставленным чиновникам и пойти против его решения им совсем не хочется. Мало ли что, обратиться придется. Есть внизу офис или нет, не важно, а вот знакомый чиновник дело хорошее, так что ну его этот ваш бизнес, ничего не подпишу.

Казалось бы, чего переживать, открою офис в другом месте, и бизнес все равно пойдет в гору. Только как продать купленное жилье? В создавшихся условиях выдать его за нежилое помещение не представляется возможным. Можно попробовать обмануть покупателей и не рассказывать им о настроении жильцов, только вот вопрос этот уже поднимался и каждая бабка у подъезда расскажет об этом каждому, кто придет квартиру смотреть.

В итоге человек имеет 2 квартиры, в которых до кучи и уничтожили весь ремонт, превратив их в сплошную стройку, кредит на покупку этих самых квартир, да ещё и отсутствие желающих  купить их, из-за состояния и первого этажа в принципе. Стоимость каждой и без того 2 300 000 в лучшем случае.

Получается, возможно извлеченная прибыль из всего этого около 4 600 000. Оттуда вычитаем процент по кредиту, ежемесячные коммунальные платежи, мелочь, но все же, ну и собственно сам кредит. И оказываемся в гигантском минусе, почему то.

Вот вам простая схема как выгодно вложить почти 8 миллионов, потрепать себе нервы и остаться в должниках, да ещё и с дыркой от бублика.